【東京23区で家賃値上げラッシュ】「もう住めなくなる」区はどこか・・・総合成長率から2年後を予想 港・千代田・渋谷・中央、35㎡のワンルームだと年間で約18万円も値上がりする

東京都板橋区の賃貸マンションで、物件を所有する中国人オーナーが突如として家賃を2倍以上に値上げし、4割の住民が転居する事態となった。

背景には所有者による“民泊マンション化計画”があったようだが、「値上げ通知」は一般の物件でも広がっており、他人事とは思えない方も多いことだろう。

都内マンションの販売価格を定点観測し続けるマンションブロガー「マン点」氏による2027年最新版、東京23区家賃予想のレポートをお届けする。

このまま値上げがつづくならば、賃料はどうなるのか。予測に使ったのは、「東日本不動産流通機構」が公開している「首都圏賃貸居住物件の取引動向」である。

対象は2015年第1四半期（以下、Q1）～2025年Q1の10年間、全41四半期にわたる平均月額賃料（円/㎡）だ。

そこから東京23区の「年平均成長率」を導き出し、さらにインフレや金利、需給、外国人需要などの要素を加えて、未来の賃料をはじき出した。

予測の基本はシンプルである。過去の成長率に、今後想定される経済要因を足し合わせ、総合成長率とする。これを現在の賃料に複利で適用すれば、1年後、2年後の金額が算出できるという寸法だ。

変数は以下の通り。

・インフレ：＋2.0％（物価上昇と建設費高騰）
・金利：▲0.5％（日銀利上げによる利回り圧縮）
・需給：＋0.3～1.0％（供給不足による価格押し上げ）
・外国人需要：＋0.0～0.5％（投資・転入増加）

こうした変数は区ごとに強弱がある。例えば「外国人需要」は外国人投資家の動きが活発な都心部でより顕著になる。

おなじ東京23区内でも、その上がり方には明確な差がある。今回は、2025年Q1の平均賃料に基づき、23区を5つのグループに分類。そのうえで、2026～2027年の賃料を予測した。

グループ1：高価格帯（港・千代田・渋谷・中央）
（2025年Q1）
平均賃料：4,863～5,367円/㎡
平均家賃：17.7～21.8万円
平均㎡：33.1～38.2㎡
総合成長率：5.0～6.3％/年

需給逼迫（1.0％）：ビジネス中心地や再開発で住宅需要が急増。供給不足で空室率が低下し、高級賃貸の競争が賃料を1.0％押し上げる。

外国人需要（0.5％）：円安と国際企業の集積が外国人駐在員・投資家の流入を促進。高級賃貸需要が賃料を0.5％押し上げる。

このゾーンでは、家賃がすでに高水準にあるにもかかわらず、さらなる上昇が予想される。とくに千代田区は2025年Q1の5,041円/㎡から、2027年Q1には5,403円/㎡へ。仮に35㎡のワンルームだと年間で約18万円も値上がりする計算に。

「ここに住めるのは、選ばれし者だけ」。そんな言葉が現実になる日も遠くない。

https://www.dailyshincho.jp/article/2025/06170600/?all=1

当然の結果だ。

中国人の御用達政治家が、自民党や公明党、それに日本維新の会に多数活躍中だからまだまだ序の口よ。